Immobilier

Investissement locatif en Pinel : les bonnes pratiques

Depuis son entrée en vigueur le 1er septembre 2014, entre 35 000 et 40 000 logements Pinel sont déclarés annuellement au fisc. Pour le secteur du bâtiment, c’est un moyen efficace de stimuler la construction de logements neufs ainsi que leur location dans les espaces restreints. Et pour les investisseurs, cela permet une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien acheté.

Le gouvernement avait pourtant décidé de l’arrêter fin 2021. Un rapport 2019 de l’Inspection générale des finances (IGF) assurait notamment qu’un Pinel sur deux ne soit pas rentable. Seuls les investisseurs qui parviennent à réaliser un gain en capital à la revente y gagneraient réellement. Cependant, l’État a finalement décidé de prolonger le système jusqu’en 2024, pour aider le secteur de la construction à se relancer après la crise sanitaire.

Les investisseurs qui hésitent à se lancer ont donc encore quelques années pour se décider. Mais il n’est pas question d’investir sans anticiper les nombreux pièges de Pinel. Voici quelques conseils pour faire un bon investissement locatif en Pinel.

Trouvez un emplacement stratégique

C’est le critère clé de tout investissement immobilier. N’importe quel blog conseil en investissement immobilier vous le dira : pour louer votre logement et le revendre plus tard, investir dans un domaine stratégique est essentiel. Ce n’est donc pas la ville qui fait tout, mais le quartier, les transports, les commerces et les services publics à proximité.

Le logement doit être situé dans un quartier attractif et dynamique permettant une location rapide du bien. Si vous ne connaissez pas le quartier, mieux vaut faire une promenade sur place pour prendre son pouls. En plus de votre enquête de quartier, n’hésitez pas à collecter des informations sur le taux de criminalité du quartier, le taux de chômage, le revenu moyen du quartier…

N’oubliez pas non plus de vous renseigner sur la fiscalité locale : des taxes locales trop élevées pourraient ralentir une revente.

Vérifiez le loyer mensuel moyen par mètre carré dans la zone

Le système Pinel fixe des plafonds de location mensuels. Il est donc impératif que le loyer mensuel moyen du quartier ne soit pas inférieur au plafond de Pinel. Sinon, vous ne pourrez pas trouver de locataire. Dans le cas où le loyer moyen est bien supérieur au plafond de Pinel, vos mensualités de prêt peuvent être beaucoup plus élevées.

La plupart du temps, les investisseurs complètent les revenus du loyer de quelques centaines d’euros par mois pour rembourser le prêt. Mais le système doit rester rentable en fin de compte, avec en prime le crédit d’impôt.

En bref, vous devez vous assurer que votre logement Pinel sera loué facilement.

Assurez-vous que la qualité de la construction soit au rendez-vous

Enquêter pour savoir si les murs sont insonorisés, s’il n’y a pas de problème de chauffage ou de plomberie. Ce seront des éléments essentiels pour la location du bien et la revente.

Anticipez une bonne revente

De nombreux investisseurs Pinel ne se séparent pas forcément de leur bien à la fin de leurs 6, 9 ou 12 ans pour profiter encore quelques années de revenus locatifs. Cependant, si jamais vous avez besoin de revendre votre logement, assurez-vous d’emblée que le nombre d’appartements proposés à Pinel dans la résidence ne dépasse pas 30 à 40 %.

Soyez accompagné

Si la compilation de toutes ces informations semble trop compliquée, les conseillers en gestion de patrimoine ou les promoteurs peuvent vous aider. Attention cependant à ne pas tomber sur un vendeur sans scrupules qui tentera de vous vendre un Pinel sans intérêt. Prenez donc ses informations avec prudence.

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