Le propriétaire d’un bien locatif ne peut résilier sans juste motif le contrat de location qui le lie à son locataire. Différents types de congés, fin de période de location… Le point sur les démarches à suivre.
Les propriétaires ne peuvent résilier les baux que dans certaines circonstances
Un propriétaire ne peut aviser son locataire afin qu’il puisse quitter les lieux au moment de son choix. Il doit généralement attendre la date d’expiration du bail, sauf si le locataire est en faute. Il doit également respecter un préavis de bail meublé de 3 mois et un préavis de bail vacant de 6 mois. De plus, le propriétaire ne peut résilier le bail que s’il reprend possession de la maison pour y habiter ou loger des proches (permis de séjour), vendre la maison (permis de vente), ou s’il a de bonnes et sérieuses raisons. Le bail n’est pas renouvelé.
La notification doit être faite au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’huissier de justice. Veuillez noter qu’en cas de congé anticipé, la notification commencera à la date légale correspondant aux 6 mois requis. Les locataires peuvent quitter les lieux à tout moment pendant le délai de préavis et ne payer le loyer que pour la durée d’occupation. Si un locataire refuse de quitter la résidence, le propriétaire doit intenter une action en justice pour confirmer son départ et obtenir l’expulsion du locataire.
Autorisation de vente : comment ça marche ?
Si le propriétaire d’un bien locatif veut vendre sa résidence, il peut en aviser son locataire. C’est une “vente de départ”. Ce dernier constitue une offre de vente au locataire qui, sous certaines conditions, peut devenir acquéreur du logement et bénéficier d’un droit de préemption. Le locataire dispose de 2 mois pour devenir acquéreur selon les conditions précisées dans l’avis. Passé ce délai, le propriétaire est libre de proposer son bien à d’autres acquéreurs. Toutefois, les locataires bénéficieront d’un nouveau droit de préemption si un logement est proposé à des tiers à des conditions plus favorables que celles prévues dans l’avis initial. Les propriétaires doivent informer les locataires de ces conditions plus favorables. Les locataires ont alors 1 mois pour changer d’acheteur.
L’avis doit être signifié au locataire par un huissier par courrier recommandé, ou par un huissier en personne, contre signature ou récépissé. L’avis doit mentionner le motif de l’avis, le prix et les conditions de vente du bien et de ses éventuelles annexes locatives, décrire précisément le logement et ses éventuelles annexes, et contenir les 5 premiers alinéas.
Propriétaires : Comment résilier le logement locatif ?
Le bailleur peut résilier le bail lié au locataire pour y habiter à titre de résidence principale ou placer des proches qui lui serviront de résidence principale. Est considéré comme proche parent du titulaire son conjoint, concubin depuis au moins 1 an à compter de la date du congé, son partenaire pacsé, lui-même ou son conjoint, concubin ou un aîné ou descendant du partenaire pacsé. Le licenciement doit indiquer les motifs du licenciement, le nom et l’adresse du bénéficiaire du retrait, la relation entre le propriétaire et le bénéficiaire du retrait, ainsi que l’authenticité et la gravité du retrait. A compter du 1er janvier 2018, les avis de résiliation doivent être accompagnés d’un avis d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du preneur.
Prendre un congé pour motif légitime et sérieux
Le bailleur peut avertir ses locataires en fin de bail pour des motifs légitimes et sérieux. Cela se produit lorsqu’un locataire manque à l’une de ses obligations : loyers irréguliers et impayés, nuisance du voisinage, sous-location non autorisée, etc. Le propriétaire doit envoyer une lettre de préavis au locataire indiquant la raison pour laquelle il ne renouvelle pas le bail. Ainsi, en cas de litige entre les locataires, il appartient au juge de décider si le bail peut être résilié pour les motifs invoqués par le bailleur. Ce dernier doit notamment démontrer la validité de la licence accordée.
Comment se termine le bail pendant la durée du bail ?
En théorie, un bailleur ne peut pas aviser ses locataires en cours de bail. Cependant, si le locataire est fautif, il peut le faire. Ainsi, en cas de non-paiement du loyer ou des charges, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire du bail qui prévoit la résiliation de plein droit du bail sans paiement de loyer ni de charges. Toutefois, avant que la clause résolutoire ne puisse être invoquée, le bailleur doit délivrer au locataire un titre de paiement délivré par huissier. Après l’émission d’une injonction de payer, le locataire dispose de 2 mois pour payer le loyer dû ou demander au juge de différer le paiement avant que la clause résolutoire ne soit activée. A noter que les propriétaires peuvent aussi utiliser des clauses résolutoires si le locataire n’a pas d’assurance habitation.
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